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전세 계약 전, 등기부등본에서 볼 것

조예빈 · 법학전문대학원생 · 2026. 9. 30. 현행 법령 기준

등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집에 어떤 권리가 먼저 걸려 있는지를 보여줍니다. 전세 보증금은 순서 싸움이라서, 계약 전에 내 앞에 누가 서 있는지를 보는 것이 핵심입니다.

등기부는 세 부분으로 나뉩니다

표제부에는 건물의 주소·구조·면적이 적혀 있습니다. 계약서의 주소, 특히 동·호수가 여기와 같은지 먼저 봅니다.

갑구에는 소유권에 관한 기록이 적힙니다. 누가 언제 샀는지, 소유권을 묶어 두는 가압류·압류·가처분·경매개시결정이 있는지가 여기에 나옵니다.

을구에는 소유권 말고 다른 권리가 적힙니다. 은행 대출을 담보하는 근저당권, 전세권, 임차권등기가 대표적입니다. 을구가 아예 없거나 모두 말소되어 있으면 그 집에 걸린 담보가 없다는 뜻입니다.

갑구에서 확인할 것

• 현재 소유자의 이름이 계약하러 나온 사람과 같은지. 다르면 대리인이 적법하게 위임받았는지 위임장과 인감증명서로 확인해야 합니다.
• 가압류·압류·가처분·경매개시결정이 말소되지 않고 남아 있는지. 소유자에게 돈 문제가 있다는 신호이고, 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
• '신탁'이 있는지. 신탁 등기가 있으면 형식상 소유자는 신탁회사입니다. 신탁원부를 따로 떼어 임대할 권한이 누구에게 있는지 확인하지 않고 계약하면 위험합니다.

을구에서 확인할 것

근저당권에는 '채권최고액'이 적혀 있습니다. 실제로 빌린 돈보다 높게 잡히는 경우가 많습니다. 내가 대항력과 확정일자를 갖추기 전에 설정된 근저당이라면, 경매가 되었을 때 은행이 이 금액 범위에서 나보다 먼저 받아 갑니다.

그래서 을구에 있는 선순위 권리의 금액을 모두 더하고, 여기에 내 보증금을 더해 집값 시세와 비교합니다. 합계가 시세에 가까울수록 집값이 조금만 내려도 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

다가구주택은 주의할 점이 하나 더 있습니다. 같은 건물의 다른 세대 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 이 금액은 아래에 적은 확정일자 정보로 따로 확인해야 합니다.

전입신고와 확정일자, 효력이 생기는 날

주택임대차보호법은 등기가 없어도 집에 들어가 살고 전입신고를 마치면 제3자에게 임차권을 주장할 수 있게 해 줍니다(대항력). 다만 효력은 '그 다음 날'부터입니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 · 국가법령정보센터

등기부에 올라가는 근저당권은 등기한 날 바로 효력이 있습니다. 그래서 잔금 치르는 날 소유자가 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그날 전입신고를 한 세입자보다 근저당이 앞서게 됩니다. 계약서 특약에 '잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 약정을 넣는 이유가 여기에 있습니다.

확정일자는 보증금을 돌려받는 순서와 관련됩니다. 대항력을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받아 두면, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다.

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(…)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 · 국가법령정보센터

임대인에게 요구할 수 있는 것

2023년 신설된 조항에 따라, 임대인은 계약할 때 두 가지 정보를 임차인에게 보여줘야 합니다. 하나는 그 집의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보이고, 다른 하나는 국세·지방세 납세증명서입니다. 임대인이 계약 전에 열람에 동의하는 방식으로 대신할 수도 있습니다.

제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. (…) 2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. (…)

주택임대차보호법 제3조의7 · 국가법령정보센터

세금 체납은 등기부에 바로 나타나지 않는데, 체납액이 많으면 경매 때 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있습니다. 다가구주택의 다른 세대 보증금도 확정일자 정보로 확인할 수 있습니다. 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 이 정보를 요청할 수 있습니다(같은 법 제3조의6 제4항).

언제 다시 떼어 볼까

등기는 하루 사이에도 바뀝니다. 한 번 떼어 본 등기부를 끝까지 믿으면 안 됩니다.

• 계약서에 도장을 찍기 직전
• 잔금을 보내기 직전
• 이사와 전입신고를 마친 다음 날 (내 대항력이 생긴 뒤 새로 들어온 권리가 없는지)

바로 써 보기

deed — 등기부등본을 올리면 확인할 항목만 추려서. 앱 소개

알아두세요

이 글은 법령을 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 글쓴이는 변호사가 아닌 법학전문대학원생이고, 개별 사안에 대한 상담은 하지 않습니다. 법령은 바뀔 수 있으니 인용된 조문은 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하시고, 구체적인 사건은 변호사 등 전문가와 상의하세요.